收房不到两年，主卧卫生间就开始往楼下渗水，墙面大面积发霉。业主找物业，物业说在保修期内要找开发商；找开发商，开发商说已过装修保修期、让业主自己处理。房屋质量问题到底该找谁修，保修期限怎么算，主体结构是不是真的终身负责，这些问题决定了维权方向。
一、房屋质量问题找谁修？
先分清楚三个层次。第一层是保修期内的质量缺陷，一般由开发商承担保修责任，商品房的保修期通常自房屋交付之日起计算。第二层是保修期届满后的共有部位维修，一般通过住宅专项维修资金解决，需要业主表决。第三层是主体结构质量，建筑物在合理使用寿命内必须确保地基基础工程和主体结构的质量，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，买受人通常可以请求解除合同并赔偿损失。找谁修的关键，在于判断问题属于哪一层、处于什么时间点。
二、法律规定是怎么说的
《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年；供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算。对业主而言，购房合同中的保修期起算点通常以交付日为准。
《中华人民共和国建筑法》第六十条规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量；第六十二条规定，建筑工程实行质量保修制度。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担（条号以现行有效版本为准）。
三、你该怎么做（分步骤）
- 第一步：现场固定证据。对渗漏、裂缝、空鼓等问题拍照录像并保留时间信息，记录发生部位、面积与持续时间，同时保留每次报修的时间与答复内容。
- 第二步：书面报修并要求限期修复。向开发商或物业提交书面报修单（建议用 EMS 或留存签收），明确要求 7 至 15 日内完成修复，写明逾期将自行修复并追偿费用。
- 第三步：委托专业机构检测。渗漏原因、结构与材料问题可委托具备资质的检测机构出具鉴定报告，费用一般从数千元到上万元不等，胜诉后可主张由责任方承担；主体结构问题需经法定核验。
- 第四步：自行修复并留存票据。开发商拒绝或拖延的，可自行或委托第三方修复，保留施工合同、发票、付款凭证，作为索赔依据。
- 第五步：选择主张方式。可要求继续修复并赔偿修复费用、房屋租金损失、房屋贬值损失；主体结构不合格或严重影响正常居住使用的，可主张解除合同、返还房款及利息并赔偿损失。协商不成可投诉或起诉。
四、常见误区
- 误区一：以为过了 2 年就没人管了。2 年只是电气管线、给排水、装修等项目的保修期，屋面防水与卫生间防渗漏为 5 年，主体结构在设计文件规定的合理使用年限内负责。
- 误区二：以为物业负责所有维修。保修期内的质量缺陷一般由开发商负责，物业仅依合同承担共有部位养护义务，两者责任不同。
- 误区三：以为可以直接拒收房。只有质量问题达到不能交付使用或严重影响正常居住使用的程度，拒绝收房才较容易被支持，一般瑕疵应先收房再主张保修。
五、什么情况下要找律师
主体结构质量争议需要鉴定、开发商拒绝承担责任或已经注销、涉及整栋楼批量质量缺陷、维修费用与房屋贬值损失数额较大、或需要动用住宅专项维修资金而业主表决难以通过时，建议咨询律师。律师可协助选定鉴定机构、确定被告主体、计算损失范围并申请财产保全。各地对保修期起算点、鉴定机构选定与维修资金使用表决比例的规定存在差异，需以当地规定为准。
免责声明：本文仅供法律知识参考，不构成对具体案件的法律意见，个案差异较大，涉及具体权利义务请及时咨询执业律师。
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