小张看中一套二手房，交了10万元后被中介告知房主反悔不卖了。他拿出收据，上面写着「订金」，而同一份意向书里却出现了定金的表述。小张问：我能要求双倍返还20万元吗？能不能要回双倍，关键不在于钱够不够多，而在于这笔钱到底是不是法律意义上的定金。
一、定金和订金哪个能退？
只有定金适用定金罚则：给付定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，无权请求返还；收受定金的一方违约致使不能实现合同目的的，应当双倍返还。订金在法律上没有特别界定，一般被当作预付款处理，合同没成时通常应当退还本金，但不能主张双倍。判断的核心有四点：一是书面凭证怎么写；二是是否已经实际交付，定金合同自交付时成立；三是数额是否超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力；四是违约是否达到了致使合同目的不能实现的程度，轻微违约一般不触发罚则。
二、法律规定是怎么说的
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；定金合同自实际交付定金时成立；定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付数额与约定不一致的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条明确了定金罚则：给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民法典》第五百八十八条进一步规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款；定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
三、你该怎么做（分步骤）
- 第一步：立即固定证据。收集收据、意向书、转账记录、收据上的字是定金还是订金、中介或销售的承诺录音，一般建议在3日内完成证据保全。
- 第二步：核对金额。计算定金是否超过主合同标的额20%，例如房屋总价300万元，定金上限为60万元，超出部分只能按预付款处理。
- 第三步：发出书面催告。向对方发送书面函件，要求其在合理期限内（一般可给5至10日）继续履行或退还双倍定金，并保留快递面单、签收记录或短信、微信送达凭证。
- 第四步：协商不成及时起诉。准备起诉状、主体信息、合同及补充协议、定金支付凭证、催告函及送达回执、对方明确表示不履行的证据（聊天记录、录音光盘及文字整理件）。
- 第五步：一并考虑保全。标的较大的，可以在起诉时申请财产保全，防止对方转移房产或资金。
四、常见误区
- 误区一：写错字也一样。误。定金与订金在裁判中通常区别对待，收据上的写法往往是第一证据。
- 误区二：只要是口头答应就算定金。误。定金合同自实际交付时成立，没付钱通常不成立。
- 误区三：对方稍微晚几天就能要双倍。误。须达到致使合同目的不能实现的程度，部分履行一般按比例处理。
- 误区四：违约金加定金可以一起拿。误。通常只能择一适用，但定金不足弥补损失时可就超出部分另行主张赔偿。
五、什么情况下要找律师
定金数额超过10万元、涉及房屋或股权等大额标的、收据文字存在歧义、对方主张已部分履行，或者合同约定同时有定金、违约金、损失赔偿条款时，建议委托律师核算最优主张路径。律师可以协助起草催告函、申请财产保全，并判断选择定金罚则还是违约金条款对己方更有利。
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